Immobilier : qu'est-ce que le viager mutualisé ?

Boursorama avec LabSense26/06/2018 à 08:30

Le viager mutualisé est une solution gagnant-gagnant tant pour les acheteurs que pour les vendeurs d'un bien immobilier. La différence notable avec le viager classique comme l'est le viager de gré à gré réside dans le montage financier du côté acheteur. Qu'est-ce que le viager mutualisé ? Comment ce marché fonctionne-t-il ? Nos réponses.

Immobilier : qu'est-ce que le viager mutualisé ? / iStock.com - vgajic

Le viager mutualisé, quand les acheteurs se regroupent

A première vue, du côté du vendeur d'un bien – appartement ou maison individuelle –, le viager mutualisé ne se différencie pas du viager classique : le propriétaire d'un logement vend son bien et perçoit un capital appelé bouquet. Mais il perçoit également une rente mensuelle jusqu'à son décès. Le vendeur continue d'occuper – ou non selon le contrat –une partie du logement, il en conserve la jouissance. L'acheteur quant à lui obtiendra la pleine jouissance du bien au décès du vendeur. Cette forme de viager, qualifié de gré à gré, représente encore aujourd'hui 95% du marché. Mais une autre formule commence à faire une percée : le viager mutualisé. La différence avec le viager classique se trouve non pas du côté du vendeur mais du côté des acheteurs. Des acheteurs et non pas un acheteur car le viager mutualisé consiste à faire l'acquisition de plusieurs biens immobiliers en viager en mutualisant les ressources financières de plusieurs personnes à la fois. Un groupement d'acheteurs, voire d'investisseurs même, s'unissent via un fonds d'investissements ou plus simplement via une Société civile immobilière (SCI). Les acheteurs font l'acquisition de plusieurs logements en viager mais n'en deviennent pas propriétaires : ils détiennent des parts dans la SCI ou la SCPI (Société Civile de placement immobilier). Un bouquet est remis au vendeur ainsi qu'une rente mensuelle. Suite au décès du propriétaire du bien, la SCI cède le logement.

Un fonctionnement avantageux pour les deux parties

Le viager mutualisé représente une solution de placement immobilier attractive pour les acheteurs. Car il s'agit bien d'un placement plutôt que d'un achat stricto sensu puisque les acquéreurs détiennent non pas un bien mais des parts dans un fonds. Avec en ligne de mire la possibilité d'enregistrer une plus-value intéressante à la revente. Le fonctionnement d'une opération de viager mutualisé est simple : plusieurs investisseurs placent des fonds dans une SCI ou une SCPI la SCI ou la SCPI achète plusieurs logements en viager, elle verse un bouquet et une rente mensuelle au vendeur suite au décès du vendeur, le fonds devient propriétaire des biens les logements sont revendus les investisseurs récupèrent leur placement augmenté de l'éventuelle plus-value réalisée suite à la vente mais aussi des taux d'intérêts pratiqués par le fonds (autour de 5% voire 6% pour une durée de contrat de l'ordre d'une dizaine d'années) Pour les investisseurs, le viager mutualisé est une formule de placement rentable, car le marché est potentiellement des plus dynamiques de par le nombre grandissant de séniors qui y voient des avantages de taille. Car pour les vendeurs, le viager représente une solution idéale pour compléter ses pensions de retraite tout en conservant la jouissance du bien.

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